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Retenga la posesión de su residencia durante y después de la ejecución de la hipoteca

Publicado 25/10/13
Por JL Acevedo Colón

Muchas consultas que nos hacen sobre quiebra están dirigidas a resolver un problema de atraso en el pago de la hipoteca de la residencia principal. Generalmente orientamos a las personas que nos consultan sobre el proceso de ejecución de hipoteca que se inicia cuando el banco hipotecario acreedor radica una demanda en corte y se la notifica. La notificación es lo que se conoce como emplazamiento y tiene que ser personal, o por edictos, cuando la corte lo autoriza, si se dan ciertas condiciones.

 Asumiendo que usted no encontró una solución el banco demandante obtiene una sentencia dirigida a vender su propiedad en pública subasta. Desde el momento que usted es emplazado con la demanda, hasta la subasta, es un periodo de unos nueve (9) meses aproximadamente, asumiendo que el banco insista en subastar su residencia. El proceso puede demorar más aún debido a la nueva ley de mediación vigente en Puerto Rico desde el pasado 1 de julio de 2013. Luego de la subasta se hace una escritura de venta judicial y ocurre el cambio de titularidad a favor de quien adquiere la propiedad que puede ser el propio banco demandante. Ahí es cuando usted deja de ser dueño de su residencia y la corte puede, cuando lo solicita el nuevo dueño, ordenar el desalojo de su propiedad en unos veinte (20) días. Durante el proceso de ejecución de hipoteca es importante que el deudor se familiarice con las oportunidades que ofrece la ley de quiebra. Generalmente la consulta sobre quiebra es gratis. Sugerimos que sea con un abogado que tenga experiencia en casos de quiebra y que busque referencias. Un proceso de quiebra debe ser más beneficioso que el proceso de mediación.

Hoy queremos llamar la atención de que usted no debe abandonar su residencia mientras no sea necesario pues, en ocasiones, el adquirente de su residencia en la subasta no tiene interés en que usted se vaya y abandone la residencia prolongando por más meses o años su desalojo. Si su residencia es abandonada se puede deteriorar o puede ser vandalizada. Se estima que 47% de las propiedades "ejecutadas" en los Estados Unidos están ocupadas por sus propietarios y arrendatarios según un informe de Realty Trac. En algunas ciudades como Miami y Los Angeles puede llegar a 60%. El resultado es una vivienda sin el pago de hipoteca. Realty Trac es una empresa dedicada a proveer información sobre el mercado de propiedades en Estados Unidos desde su fundación en 1993 y mantiene una presencia en la red cibernética publicando reportajes mensualmente.

En unas ocasiones orientamos a los clientes a radicar quiebra e imponerle al banco un plan de pago suspendiendo el pago de otras deudas. En otras ocasiones sugerimos que, si no puede pagar la hipoteca, radique un capítulo 7 en quiebra antes de la subasta y de esa forma puede ganar más tiempo antes de que ocurra la subasta. Un abogado de quiebra puede orientarle con más detalle. Pero si usted abandona la propiedad antes de tiempo puede tener que pagar por otra vivienda todos los meses que pudo haber ocupado la suya antes de la notificación de desalojo de veinte (20) días, si lo solicita el nuevo dueño de su antigua residencia, luego de la escritura de venta judicial.