ACEVEDO COLON &
VELEZ WAMPL

acvw@quiebras.com

Dirección Postal:

PO Box 4617
Carolina, PR 00984-4617

Dirección Física:

Avenida Fragoso
Frente a JCPenney
de Plaza Carolina
Ver Mapa

Tel. (787) 768-0085

La Nueva Ley de Mediación de Puerto Rico / Nuevos Parámetros Para Obtener Hipotecas /

Publicado 20/09/13
Por JL Acevedo Colón

El 1 de julio de 2013 entró en vigor la Ley para Mediación Obligatoria y Preservación del Hogar en los Procesos de Ejecución de Hipoteca de una Vivienda Principal. Aplica cuando el deudor hipotecario demandado es una persona natural, que contesta la demanda, y se trata de su vivienda principal. Aconsejamos a todas las personas que sean demandadas y tengan interés en proteger su vivienda principal contestar la demanda y solicitar la mediación que provee la ley.

Simultáneamente aconsejamos orientarse respecto a los beneficios que la ley de quiebra puede ofrecer a su caso particular. En el proceso de mediación puede verse afectada su capacidad de pago si usted tiene deudas adicionales que tiene que pagar. Pero con el proceso de quiebra usted puede imponerle al banco demandante un plan de pago y detener el pago de todas sus otras deudas. Tendrá hasta cinco años para pagar los atrasos de su hipoteca. Si usted no paraliza el pago de esas otras deudas en quiebra es probable que no pueda pagar un plan de pago que le pueda ofrecer el banco en un proceso de mediación.

La nueva ley de mediación obligatoria demuestra desconocimiento por parte de nuestros legisladores y liderato político en general, sobre la aplicación de la ley de quiebra en casos de ejecución de hipotecas. Tradicionalmente nuestra comunidad ha recibido el mensaje de que se debe evitar la quiebra personal y existe gran desconocimiento sobre los propósitos de una quiebra. El Departamento de Servicios al Consumidor ha debido ser más efectivo en divulgar educación financiera a los consumidores, incluyendo información básica sobre quiebra. Esperamos que la nueva ley de mediación entrene personal cualificado que no tenga reparos en proveer la oportunidad de una orientación sobre quiebra personal a un deudor hipotecario que se expone a perder su hogar. Si el agente mediador no tiene una formación sobre quiebra la orientación puede resultar ineficaz y/o deficiente.

Los consumidores en general deben saber que la Administración Federal de Hogares (FHA) permite que una persona pueda obtener un préstamo garantizado por FHA un año luego de concluido un caso de quiebra cuando se cumplen varios criterios. Una comunicación del Comisionado de FHA Carol Galante el pasado 13 de agosto de 2013 indica que, como resultado de la reciente recesión, muchos consumidores han experimentado desempleo, severa reducción de ingreso, no pudieron pagar sus préstamos hipotecarios, perdieron sus hogares. Algunos deudores tuvieron que recurrir al proceso de quiebra para descargar o reestructurar sus deudas, se afectó negativamente su historial de crédito. FHA reconoce que el historial de crédito no refleja la habilidad, tendencia o inclinación de repagar una hipoteca. Por tanto, FHA considerará financiar una vivienda a personas que han recibido un relevo ("discharge") de quiebra o han perdido su hogar como resultado de una ejecución de hipoteca cuando se demuestra que han experimentado un "evento económico" y pueden documentar que son personas que tenían buen crédito y que experimentaron pérdida de empleo o pérdida significativa de ingresos por razones fuera de su control. Se requerirá que la persona participe de una orientación.

FHA define evento económico como una ocurrencia fuera del control del deudor que resulta en la pérdida de empleo, pérdida de ingreso, o una combinación de ambos, que ocasiona una reducción de ingresos en el hogar de, 20% o más, durante un periodo de seis meses. Se ha criticado si se va a tomar en cuenta un incremento de los gastos del hogar de, digamos 20% o más, durante un periodo de 6 meses, que puede ser el resultado de un problema de salud o incapacidad, aún cuando no ha habido pérdida de ingreso. Lo importante es que FHA reconoce que muchas personas han tenido que recurrir a quiebra, han obtenido un nuevo comienzo libre de deudas, y está dispuesta a ayudar a obtener una hipoteca después de quiebra.

Simultáneamente la nueva agencia federal conocida como Buró Para Protección Financiera del Consumidor ("Consumer Financial Protection Bureau") ha modificado los requisitos para cualificar para una hipoteca que se vende a FHA, Fannie Mae o Freddie Mac a partir del 10 de enero de 2014. El énfasis es en la habilidad de repago y se exige que todas las deudas del deudor no excedan 43% del total del ingreso, incluyendo la hipoteca, impuestos de la propiedad, cuotas y cargos de mantenimiento y seguros y, cualquier otra deuda que aparezca en el historial de crédito del solicitante tal como tarjetas de crédito, préstamos, deudas con utilidades como el teléfono si aparecen en el historial y, la obligación de pago de pensión alimenticia. Hasta ahora se permitía una flexibilidad de hasta 48% porque se consideran factores adicionales como historial de crédito o los ahorros que posee el consumidor. Para cumplir con la regla de 43% muchos consumidores tendrán que hacer un pago inicial mayor de compraventa ("downpayment"), reduciendo el monto de la hipoteca, y será más difícil cualificar. Los gastos de cierre no excederán 3% pero esto puede tener la consecuencia de encarecer el precio de la hipoteca.

Conforme a estos cambios en la reglamentación, obtener hipotecas cualificadas ("QM") requerirá en muchos casos un borrón y cuenta nueva en quiebra capítulo 7. Un año después de concluida la quiebra, y quedar el consumidor sin deudas de tarjetas y préstamos personales, es más probable que pueda cumplir con la regla de 43% demostrando haber experimentado un evento económico de reducción de ingreso por un periodo de 6 meses antes de la quiebra, con un buen historial de crédito previamente, o que ese historial fue afectado como resultado de un evento económico. Obtener un relevo en un caso de capítulo 7 de quiebra puede demorar unos cinco meses en la mayoría de los casos.